La surface de référence est la nouvelle surface à prendre en compte depuis le 1er juillet 2024 pour l’établissement des DPE habitation

Depuis le 1er juillet 2024, une réforme importante touche les diagnostics de performance énergétique (DPE) en France. Si avant, on considérait la surface habitable pour établir ces diagnostics, désormais, c’est la surface de référence. Ce changement vise à améliorer la précision des DPE et à refléter au mieux la consommation énergétique réelle des logements.

Faisons la lumière sur ces nouvelles règles et leur impact sur le marché immobilier.

Qu'est-ce que la surface de référence ?

La surface habitable (SHAB) est définie par le Code de la Construction et de l'Habitation. Elle correspond à la surface de plancher, après avoir déduit les murs, cloisons, escaliers, et autres espaces non habitables ou parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

La surface de référence, quant à elle, va plus loin. Elle inclut la surface habitable, mais aussi les vérandas chauffées et toute pièce aménagée à usage principal d'habitation. Cette surface est utilisée pour le calcul des DPE, et reflète mieux la réalité énergétique d'un logement, notamment pour les pièces chauffées, même après transformation.

Calcul de la surface de référence

Certains biens pourraient voir leur classification énergétique modifiée à la suite de ces changements pour les propriétaires en juillet 2024. La surface de référence doit permettre un calcul plus précis de la consommation énergétique des logements. Elle doit intégrer tous les espaces où une présence humaine est fréquente et où le chauffage est installé.

Si un logement dispose de vérandas chauffées ou de pièces aménagées, elles doivent être incluses dans la surface de référence, à condition qu’elles soient conformes (hauteur sous plafond de 1,80 mètre minimum). Le diagnostiqueur peut se référer à des documents comme des plans d’exécution, des études thermiques, ou encore les tantièmes de répartition pour déterminer cette surface.

Les locaux considérés pour la surface de référence sont ceux aménagés pour un usage régulier et humain, comme les bureaux, ateliers, salles de sport ou de jeux.

Pourquoi passer à la surface de référence ?

La surface de référence est une méthode plus complète pour déterminer la taille d’un bien en termes énergétiques. Elle a un impact direct sur la classe énergétique des logements.

Auparavant, certains logements voyaient leur consommation sous-estimée parce que des espaces chauffés n’étaient pas pris en compte de manière rigoureuse. Désormais la surface de référence étant la nouvelle norme, le DPE devient un outil plus fiable pour évaluer la consommation énergétique globale d’un logement, autant pour les grandes que pour les petites surfaces.

Diagnostiqueurs et nouvelles obligations

Les diagnostiqueurs immobiliers doivent se conformer à cette nouvelle méthode de calcul. Depuis cette réforme, une mise à jour des connaissances et compétences des professionnels du secteur est devenue obligatoire. Pour s’adapter à ces nouvelles règles, ils doivent suivre une formation renforcée. Puis, leur certification fait l’objet de contrôles accrus, avec des vérifications documentaires et sur site.

Effets sur le marché immobilier

Avec cette réforme, les propriétaires de petites surfaces ou de logements comprenant des espaces tampons chauffés peuvent voir leur DPE s’améliorer. Cela permet de mieux valoriser leurs biens sur le marché immobilier, particulièrement en évitant la stigmatisation des passoires énergétiques.

Les négociations immobilières s’ajustent également à ces nouvelles règles. Les acheteurs sont de plus en plus attentifs aux performances énergétiques des logements. Un DPE réévalué peut ainsi jouer un rôle crucial dans leur décision d'achat.

MaPrimeRénov' et la surface de référence

Le dispositif MaPrimeRénov', qui finance les travaux de rénovation énergétique, prend aussi en compte cette nouvelle surface de référence depuis juillet 2024. Oui, les rénovations financées par cette aide doivent absolument permettre un gain d’au moins deux classes énergétiques sur le DPE.

D’ailleurs, pour rappel, l’accès à MaPrimeRénov' s’est élargi depuis juillet 2024. Il est désormais ouvert aux propriétaires bailleurs modestes et très modestes, en plus des propriétaires occupants et bailleurs aux revenus intermédiaires.

L'importance de l'audit énergétique

En plus du DPE, les propriétaires de logements classés F ou G doivent désormais réaliser un audit énergétique réglementaire avant de vendre leur bien. Cet audit qui tient compte de la surface de référence est plus complet que le DPE et permet de proposer des pistes de rénovation pour améliorer la performance énergétique du logement.

L’accès à la certification d’audit énergétique est limité aux professionnels ayant déjà une certification DPE depuis au moins deux ans. Cette mesure vise à garantir la qualité des audits et à fournir aux propriétaires des recommandations pertinentes et adaptées.

Vers une meilleure évaluation énergétique

L’introduction de la surface de référence change la donne pour les DPE. Elle offre aux propriétaires une évaluation plus équitable, notamment pour les petites surfaces souvent sous-estimées dans l’ancien système.

En résumé, cette réforme renforce l’importance des DPE et encourage la rénovation énergétique. Pour les propriétaires, c’est une occasion de valoriser leur bien, en s’assurant qu’il répond aux critères de performance énergétique de demain.