Mise en copropriété immeuble

Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée. Le Contrôle technique d'un bien immobilier correspond à un diagnostic partiel ou total du bâti, il s'agit d'un examen des locaux et équipements concernés. Il peut être indispensable dans le cadre d'une acquisition, d'une mise en copropriété et plus généralement pour entretenir et préserver son patrimoine (dans le cadre du carnet d'entretien, Vérification et conseils techniques, Conformité - Sécurité…).

Diagnostic dans le cadre d’un immeuble de plus de 15 ans mis en copropriété

«Art. L. 111-6-2. - Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.»

Après l’article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi rédigé : «Art. 46-1. - Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation, est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.»

Diagnostic dans le cadre du carnet d’entretien

Certains renseignements complémentaires peuvent être décidés par l’assemblée générale comme d’incorporer des études techniques dans le carnet d’entretien. Il peut s’agir d’un diagnostic partiel ou total du bâti ou de diagnostic amiante, plomb, termites...

Vérification et conseils techniques sur site

Un technicien qualifié dresse sur place un inventaire complet et précis des désordres susceptibles de mettre en cause la stabilité, la salubrité et la sécurité de l’immeuble après observation visuelle des éléments accessibles composant le bâti. Il établit un rapport indiquant tous les points vérifiés et spécifie ceux pour lesquels une anomalie a été constatée, il préconise une intervention et son degré d’urgence.

Audit des équipements - Conformité - Sécurité

Le contrôle technique permet de vérifier l’état des principaux équipements : réseaux, étanchéité, ventilation, sanitaire, ascenseur, chaufferie, électricité, sécurité incendie, contrôle d’accès, parking, égout...

État des structures

Les points de contrôle vérifiés sont les suivants :
• le clos : murs extérieurs et intérieurs, plancher, escalier, sous sol, fondations, fermetures, menuiseries extérieures…
• le couvrant : charpente, poutrage, couverture et éléments annexes (zinguerie, descentes d’EP, regards…).
Chaque rubrique fait l’objet d’une description sommaire et de l’indication d’un constat de l’état des lieux.

L’état descriptif de division

Tout acheteur d’un appartement en copropriété doit recevoir un exemplaire de l’état descriptif de division. Ce document liste les lots privatifs d’un immeuble en copropriété. Il est généralement inclus au règlement de copropriété (Loi du 10/7/1965, Art. 8), mais peut constituer un document à part. Il permet d’identifier les lots, de les situer, d’en connaître la composition et de fixer la quote-part de la propriété du sol et des parties communes correspondantes, exprimée en millièmes ou en tantièmes.

L’interdiction de diviser

Jusqu’à la loi SRU, seuls les immeubles déclarés insalubres, frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ne pouvaient être divisés. Le nouvel article 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation élargit le champ de l’interdiction de la mise en copropriété de certains immeubles :
• toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés et classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948 ;
• toute division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m2 et 33 m2 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L 1311 du code de la santé publique et plomb lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L 1334-5 du même code ;
• toute division par appartements d’immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Voir également :

Superficie privative
Superficie habitable